Skeiseid-avtale

Bakgrunn:
Med plass til om lag 1500 nye bustadeiningar er Skeiseid det største utbyggingsområdet i kommunen. Skeiseid er utviding av Frakkagjerd mot sør og er ei naturleg utvikling av Førre-Frakkagjerd-området som det mest folketette området i kommunen. I kommuneplanen 2012-24 er utbygging av aksen Førre-Frakkagjerd-Aksdal-Grinde nedfelt som ei hovudline i kommunen sin utbyggingsstrategi, og representerer ei vidareføring av kommunen sin utbyggingspolitikk dei siste tiåra.
Norconsult utarbeidde i 2011 kommunedelplan med konsekvensutgreiing for Skeiseid.
Kommunedelplanen er nå ein del av den samla kommuneplanen som vart vedtatt av kommunestyret i september i 2012.
Regulering av Skeiseid er ei prioritert planoppgåve. Kommuneplanen set krav om områdereguleringsplan. Private utbyggingsinteresser og avgrensa plankapasitet i administrasjonen gir grunnlag for mogleg samarbeid om reguleringsplanen. Resultatområde teknisk har drøfta slikt samarbeid med Skeiseid Utviklingsselskap AS.
Kommunen vil ha ulike roller under planlegging- og utbygging av Skeiseid:
 Kommunen som planmyndighet/planleggar skal mellom anna ivareta kommuneplanen sine føresegner, retningslinjer, føringar gitt i planomtalen samt forhandling om utbyggingsavtalar.
 Kommunen som grunneigar (eig ca. 312 av totalt ca. 903 dekar innafor Skeiseid OR1).
 Kommunen som mulig utbyggar.
I kommuneplanen 2012-24 føresegner om felles planlegging. Frakkagjerd skal byggast ut sørover, og plankravet er at det skal utarbeidast felles områderegulering Skeiseid OR1 for definerte delområder, som i alt utgjer ca. 900 dekar. Arealet strekkjer seg sør til Dragavika. Av dette eig kommunen ca. 34%, resten er på private hender. Skeiseid Utviklingsselskap AS har gjennom Berge Sag AS opsjonsavtale med ein grunneigar som eig ca. 38 % av areala.
Samarbeidsavtalen:
Etter fleire møter mellom kommuneadministrasjonen og Berge Sag/Skeiseid Utviklingsselskap AS (SU), ser ein klare fordelar med å samarbeide om områdereguleringa. Administrasjonen har for tida ansvar for fleire tunge planprosessar. Det kan difor vera tenleg ut frå framdrifts- og ressursmessige
omsyn å inngå avtale med ein privat aktør som kan vera pådrivar i planleggingsprosessen.
Administrasjonen har drøfta forslag til samarbeidsavtale med SU. Forslaget er vedlagt denne saka. Forslaget til avtale om reguleringsplan har som forutsetning at avtalepartane er SU og Tysvær kommune som grunneigar og/eller utbyggar på den eine sida, i avtalen kalla Arbeidsfellesskapet, og Tysvær kommune som planmyndighet/planleggar på den andre sida.
Etter avtaleforslaget pkt. 4 skal kommunen som planmyndighet/planleggar vera fagleg ansvarleg for områdereguleringsplanen. Det skal såleis etableras ei administrativ prosjektgruppe og eventuelt ei referansegruppe, som skal følgje det løpande arbeidet. Kommunen som planmyndighet/planleggar leiar gruppene og Arbeidsfellesskapet er representert i begge. Arbeidsfellesskapet er den operative parten i arbeidet og har ansvaret for å engasjere og styre konsulentar, som utfører oppgåver i planprosessen. Endelig valg av konsulent skal skje etter gjeldande reglar for offentlege anskaffelsar og blir avgjort av administrativ prosjektgruppe.
Avtalepartane og innleigd plankonsulent er representert i administrativ prosjektgruppe. Delegeringsreglementet seier at kommuneplanutvalet har ansvar for overordna / strategisk planlegging, og rådmannen tilrår at kommuneplanutvalet blir nytta som overordna politisk styringsgruppe for arbeidet. Kommuneplanutvalet var også politisk styringsgruppe då Norconsult utreda området (kommunedelplan Skeiseid).
Teknisk utval må haldast orientert om utvikling og framdrift, og skal saman med rådmannen / administrasjonen sjå til at viktige planspørsmål blir lagt fram for kommuneplanutvalet for avklaring.
For underveis-orientering av grunneigarar og naboar m.fl. kan det vera aktuelt å etablera ei referansegruppe. Avtalepartane og innleigd plankonsulent skal og vere representert i referansegruppa.
Etter gode drøftingar med SU er ein samd om eit utkast til avtale med unnatak om eit punkt der SU ønskjer ei formulering omtrent som dette: «Ved behandling av nye eller omregulering av gamle reguleringsplaner for bebyggelse med adkomst til Høievegen gis tilsvarende rekkefølgekrav som for Skeiseid OR1» Intensjonen er at andre reguleringsplanar med adkomst frå Høievegen blir gitt rekkefølgekrav om utbetring av denne.
Rekkefølgekravet det blir sikta til har slik ordlyd: «På B18 Skeiseid skal det ikkje byggjast meir enn 100 bustader før det er dokumentert tilstrekkeleg kapasitet for av- og påkøyrsel til E134. Dette inkluderer kapasitet på tilkomstvegar mellom B18 og E134, jf. pbl. § 11-9 nr. 4.» Det er kun gjennom ordinære planprosessar kommunen kan vedta rekkefølgekrav.
Rekkefølgekravet som gjeld B18 Skeiseid om kapasitet på vegnettet gir kommunen lovheimel til å forhandle om utbyggingsavtalar der ulike utbyggarar blir utfordra til å forholdsmessig bidra økonomisk til å realisere nødvendig utbygging av vegnettet. Utbyggingsareal lenger nord langs Høievegen er ikkje omfatta av dette rekkefølgekravet, men er omfatta av kommunestyret sitt vedtak om at utbyggingsavtalar generelt skal nyttast. Rådmannens merknader og tilråding Rådmannen ser det framlagte avtaleforslaget som eit godt grunnlag for samarbeid om utarbeiding av områdereguleringsplan for Skeiseid, og også som ein god måte å tydeleggjere Tysvær kommune sine ulike roller i dette arbeidet; rolla som grunneigar og/eller utbygger på den eine sida og rolla som planmyndighet/planleggar på den andre sida: Kommunen etablerer som grunneigar/utbyggar, som det går fram av saka, eit arbeidsfellesskap med Skeiseid Utviklingsselskap AS, som har Berge Sag AS og Block Wathne som eigarar. Dette arbeidsfellesskapet samarbeider så med kommunen som planmyndighet/planleggar for å finne gode plan- og utbyggingsløysingar.
Rådmannen tilrår med dette som utgangspunkt at Kommuneplanutvalet godkjenner samarbeidsavtalen mellom Tysvær kommune som planmyndighet/planleggar og Arbeidsfellesskapet for Skieseidutbygginga om utarbeiding av områdereguleringsplan Skeiseid OR1.
Det vil seinare bli vurdert eit nærmare samarbeid med Skeiseid Utviklingsselskap AS og andre grunneigarar, om ein samla utbyggingsavtale og evt. felles utbyggingsselskap for området.